Le cash-flow ou l’art d’investir idéalement dans l’immobilier
Le cash flow est le flux de trésorerie qui permet de calculer la marge bénéficiaire réelle d’une entreprise. À cet effet, le calcul doit prendre en compte toutes les charges d’exploitations et les produits. Il permet entre autre de déterminer si l’entreprise est capable de s’autofinancer et d’offrir des dividendes aux investisseurs.
Le cash flow dans l’investissement immobilier
Dans le domaine de l’immobilier, le cash flow est la soustraction entre les recettes et les dépenses d’un investissement immobilier. L’investisseur doit faire en sorte que les loyers perçus serviront à financer les charges et à rembourser le crédit, d’où la relation du cash flow avec l’autofinancement.
Dégager un cash flow positif
Pour avoir du cash flow positif, il faut que le total de recettes soit supérieur au total des dépenses. En effet, il faut que le loyer annuel avec les charges locataires soit supérieur aux charges annuelles. C’est-à-dire qu’en plus de permettre de rembourser l’annualité du crédit immobilier (12 mensualités), le loyer doit servir également à financer les différentes dépenses du propriétaire (charges de copropriété, impôts, taxes, entretiens, …) et lui fournir des revenus supplémentaires.
Avant de réaliser son investissement, il faut calculer le cash flow possible de la location afin de savoir si le bien sera rentable.
Réussir un cash flow sans apport personnel
Un investissement s’autofinance lorsque l’investisseur ne débourse rien. En d’autres termes, il n’a pas à fournir d’apport personnel. Le prêt permet de financer l’intégralité de l’achat immobilier et les éventuels travaux. Pour pouvoir monter son projet et réaliser sa demande de crédit bancaire, il faut tout d’abord déterminer tous les coûts d’un investissement immobilier : prix du bien, frais divers (frais de notaires, frais d’agence immobilière). Si le bien nécessite des travaux, il faut aussi prendre en compte leur financement dans le montant à emprunter. Les meilleurs investissements sont ceux sans apport personnel et qui dégagent du cash flow positif. En effet, ceux-ci permettent de gagner de l’argent sans avoir à en dépenser. Ce sont les loyers qui financent l’emprunt bancaire.
« La philosophie du riche et du pauvre se présente comme suit : le riche investit son argent et dépense ce qui reste. Le pauvre dépense son argent et investit ce qui reste. »
Les avantages du cash flow en investissement locatif
L’autofinancement d’un investissement immobilier procure des avantages considérables pour l’investisseur, à commencer par l’acquisition d’un bien immobilier avec zéro dépense. En effet, l’investisseur devient propriétaire immobilier sans avoir participé aux dépenses financières. Il gagne des revenus supplémentaires sans avoir déboursé de sa poche.
Le retour sur investissement est réellement effectif dès le départ puisque l’entrepreneur n’a pas de perte à subir. Pourquoi ? Parce qu’il n’a rien investi. Il suffit juste de rembourser le prêt selon les conditions prévues. Ceux qui ne disposent pas d’apport personnel peuvent donc se lancer. Il faut toutefois monter un dossier sérieux pour convaincre les banques que l’investissement est sans risque.
