Encadrement des loyers à Paris : en quoi consiste le dispositif ?

Alors qu’il avait été annulé en 2017, le plafonnement des loyers a été remis en place depuis le 1er juillet 2019 à Paris. Cette mesure expérimentale vise à lutter contre leurs montants excessifs et à faciliter l’accès au logement des locataires. Conditions d’application, calculs, et sanctions, voici l’essentiel de ce dispositif controversé.

Quels sont les logements concernés par le plafonnement des loyers ?

En application de l’article 140 de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, et de l’arrêté du Préfet de Paris du 28 mai 2019, tous les contrats de bail signés à compter du 1er juillet 2019, en vue de louer un appartement, meublé ou vide, à Paris doivent respecter l’encadrement des loyers.
Certains types de logements sont cependant exclus de ce système. Tel est notamment le cas des logements HLM, de ceux conventionnés par l’Anah, et des locations touristiques.

Comment calculer le montant d’un loyer encadré ?

Afin de mettre en place ce nouveau dispositif, différents secteurs géographiques ont été définis dans Paris. Pour chacun d’eux, trois types de loyers sont prévus : le loyer minoré (correspondant au loyer de référence diminué de 30%), le loyer de référence, et le loyer majoré (loyer de référence augmenté de 20%). Leur montant est fixé par m² habitable et en fonction de différents critères, parmi lesquels : la localisation, l’année de construction de l’immeuble, le nombre de pièces, et le type d’appartement (meublé ou vide), une majoration étant prévue pour les locations meublées.
Un simulateur est accessible sur le site internet de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement d’Île-de-France.

Ainsi, pour louer un studio non meublé de 20 m² habitable dans un immeuble des années 30 situé Rue de Rivoli, le loyer minoré est de 22,7 €/m² soit 454 € pour 20 m², le loyer de référence est de 32,4 €/m² soit 648 € pour 20 m², et le loyer majoré de 38,9 €/m² revient à 772 € pour 20 m².

Ces montants sont entendus hors charges récupérables auprès du locataire, et hors complément de loyer éventuellement prévu dans le contrat de bail.
En effet, si le logement possède des caractéristiques spécifiques de confort et de localisation, par rapport à d’autres habitations comparables, le propriétaire peut demander un complément de loyer. Il devra alors préciser dans le contrat de bail, les particularités du logement justifiant le dépassement du loyer de base majoré.

Quelles sont les sanctions prévues en cas de non-respect des plafonds ?

L’application de cette mesure peut entraîner plusieurs types différends entre le propriétaire et le locataire.

Tel est le cas, si le loyer indiqué dans le contrat de bail est supérieur au loyer majoré, sans qu’aucun complément de loyer n’ait été prévu. Le locataire peut alors obtenir la diminution du montant de celui-ci en ayant, si nécessaire, recours au juge.

En outre, si un complément de loyer est prévu dans le bail d’habitation sans qu’il n’ait été justifié, le locataire peut le contester et tenter d’obtenir la diminution du montant du loyer. À défaut de réponse du propriétaire ou en cas de refus de ce dernier, la Commission départementale de conciliation (CDC) pourra être saisie dans les trois mois qui suivent la signature du contrat de bail. En l’absence d’accord, il appartiendra au Tribunal d’instance de régler le litige.

Mis en place à titre expérimental jusqu’en novembre 2023, l’encadrement des loyers fera l’objet d’une étude approfondie d’ici là afin de s’assurer que les objectifs de réduction des montants des loyers et d’amélioration de l’accès au logement ont bien été atteints.