Tous les avantages et les inconvénients de la Société civile immobilière

La Société civile immobilière (ou SCI) est avant tout une personne morale qui s’adresse autant aux particuliers qu’aux professionnels. Elle dispose en propre d’une existence juridique et est régie par les articles 1845 à 1870-1 du code civil. Grâce à cette structure, plusieurs personnes – de la même famille ou non – peuvent être propriétaires d’un même bien immobilier et en assurent ensemble la gestion. Les avantages de la SCI sont nombreux, notamment au regard de la fiscalité. Cependant, force est de constater que la SCI présente également quelques inconvénients.

Avantages liés à la création et à la gestion

• Facilité de création dans le sens où la loi ne requiert aucun investissement minimal de départ
• Grande souplesse dans la gestion, surtout si vous avez opté pour la variabilité du capital
• Permet la mutualisation des risques et des charges portant sur la gestion
• La responsabilité des associés peut être engagée uniquement dans la limite de leurs apports respectifs

Avantages patrimoniaux

• Facilite la transmission d’un bien immobilier et évite les blocages présents dans l’indivision successorale. En cas de difficultés, un associé peut toujours vendre ses parts sociales et ainsi récupérer sa quote-part en numéraire sans que cela n’entraîne la vente du bien.
• Permet une meilleure gestion du patrimoine privé

Avantages fiscaux

• Liberté de choisir entre l’IR et l’IS pour l’imposition des bénéfices de la SCI
• Transmission à des conditions fiscales intéressantes. En cas de donation de parts de la SCI, vous payerez les droits de donation en fonction de la valeur des parts, le tout au regard des dettes de la SCI. Les droits de donation seront donc plus faibles. Ces droits de donation peuvent être encore plus abordables grâce à un abattement disponible tous les 15 ans et dont vous pouvez bénéficier.
• Moyen intéressant de réduire son imposition grâce à la décote sur les parts sociales. Cette dernière est égale au minimum à 10 % de la valeur du bien immobilier et peut atteindre 60 %. Ainsi, quand vous transmettez vos parts à vos héritiers, vous n’êtes imposés que sur la valeur de vos parts sociales, moins la décote.

Attention : Si vous comptez utiliser votre SCI pour échapper à vos créanciers, cela peut se retourner contre vous. En effet, s’il est vrai que c’est la SCI – et non pas vous directement – qui est propriétaire du bien, les créanciers pourraient très bien exercer une action paulienne. Il s’agira alors pour ces derniers de faire revenir le bien immobilier dans votre propre patrimoine privé afin de pouvoir l’utiliser pour régler votre dette.

Inconvénients de nature financière

• Le prix d’une SCI est d’environ 450 euros. Le prix est bien plus conséquent si vous faites appel à un professionnel pour rédiger les statuts
• Tout changement de gérant implique de devoir rédiger de nouveaux statuts, ce qui a un coût supplémentaire
• Les obligations fiscales et comptables pour les associés sont importantes : au moins une fois par an, les associés se réunissent en assemblée générale pour traiter des décisions à prendre. Un procès-verbal doit ensuite être rédigé, ce dernier devant figurer dans le livre des assemblées.
• La SCI ne peut pas profiter d’avantages bancaires, comme le prêt à taux 0 ou le Plan épargne logement, ces derniers étant réservés aux personnes physiques.
• La SCI est soumise au droit de préemption urbain et à l’imposition des plus-values dans le cas d’un apport en nature.

Inconvénients d’ordre structurel

• La lourdeur administrative : il faut rédiger les statuts et inscrire la société au registre du commerce et des sociétés.
• Des statuts mal rédigés peuvent avoir pour conséquence de créer des blocages dans la société et d’empêcher la prise de décisions. Le fonctionnement de la SCI en pâtirait.
• L’accord des associés pour la revente de parts sociales à un tiers est souvent exigé, ce qui peut être source de blocage supplémentaire.
• La responsabilité des associés est illimitée sur les parts sociales qu’ils possèdent. Ainsi, en cas de dette, ils pourraient être amenés à rembourser les sommes dues sur tout ou partie de leurs parts.
• Et si un associé vend toutes ses parts, il est tout de même responsable des dettes sociales pendant les 5 années suivants la cession.