Quels sont les terrains constructibles en 2019 ? Attention aux nouveaux PLU (Plans Locaux d’Urbanisme)
L’année 2019 marque le lancement des nouveaux Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) dans les communes ou intercommunalistés. Les réunions publiques fleurissent, les débats vont bon train, et les nouveaux zonages sont attendus et semblent parfois marquer une course contre la montre à la vente de terrains constructibles de peur que ceux-ci ne perdent de la valeur en changeant de destination.
A quoi sert le PLU ?
Le Plan Local d’Urbanisme est un document réglementaire établi par une commune ou une communauté de communes, qui fixe le droit au sol sur chaque parcelle. Il définit un zonage par parcelle et fixe la constructibilité ou non d’un terrain. Il comprend aussi les servitudes d’utilité publique et d’urbanisme. C’est aussi le point de départ du droit de préemption urbain.
Les différentes zones qui seront régies par le PLU :
- U (urbain) : en principe constructibles
- AU : réserves foncières pour une future urbanisation
- N (naturelle ou forestière) : en principe non constructible
- A (agricole) : protégée en raison du potentiel agronomique des terres. Non constructible en principe sauf pour les constructions à usage agricole.
Les conséquences pour les propriétaires de terrains
Les propriétaires ne peuvent pas être assurés que leur terrain aura une destination identique après la finalisation du nouveau PLU. En revanche, il est possible – temporairement – de maintenir les règles d’urbanisme applicables par l’obtention d’un Certificat d’Urbanisme (CU) auprès de la mairie.
Le CU reprend les règles applicables à chaque parcelle et les cristallise pour une durée de 18 mois à compter de sa délivrance, et peut être prolongé d’une année tant que les règles n’ont pas été changées entre temps. La mairie ne peut pas refuser ce CU mais certaines ne les délivrent plus. Dans ce cas, deux mois après la demande (envoyée par courrier recommandé), le demandeur est automatiquement titulaire d’un Certificat d’Urbanisme tacite.
Les risques d’acheter un terrain constructible avant le nouveau PLU
Les offres sont parfois alléchantes en cette période mais il n’y a pas de risque 0 quant à voir son projet de construction anéanti après le passage de son terrain constructible en terrain non constructible.
Il est important d’en parler à votre notaire avant une signature définitive. Ce professionnel du droit va insérer une condition suspensive d’obtention de permis de construire définitif dans l’avant-contrat de vente et ainsi, vous éviter de courir à la catastrophe. De cette manière, l’acquéreur a la certitude de pouvoir construire sur le terrain acheté. Une fois le permis obtenu, celui-ci doit être affiché sur la parcelle. A compter de cet affichage et avant de commencer la construction, il faut attendre trois mois qui comprennent le délai de retrait administratif et les deux mois pendant lesquels les tiers peuvent faire un recours contre le permis de construire.
ATTENTION : Toutefois, le permis de construire se périmera si les travaux ne sont pas entrepris dans les trois ans ou s’ils sont interrompus durant plus d’un an. Le permis peut faire l’objet de deux prolongations successives d’un an chacune tant que de nouvelles règles d’urbanisme défavorables au projet de construction n’ont pas été mises en application.
Les démarches de l’acquéreur, dans quel ordre ?
Dans un premier temps, passez en mairie. Il faut vérifier que le terrain convoité est constructible. Une fois les négociations avec le propriétaire faites, l’acquéreur doit s’interroger sur ses capacités financières avec sa banque, puis contacter son notaire pour mettre en place l’avant-contrat de vente.
Le notaire doit s’assurer que l’avant contrat contient des clauses adaptées et protectrices de l’acquéreur, qui pourra en parallèle se rapprocher de constructeurs afin de définir les coûts de construction du projet.
Et mon notaire dans tout ça ?
Au delà de l’aspect purement contractuel et juridque du projet, il a aussi un rôle de conseiller patrimonial et oriente ses clients au cas par cas. Les intéressés peuvent se rapprocher de leur notaire qui va orienter leurs choix en fonction de leurs envies ou des périodes de la vie (transmission, union, épargne, etc). Ainsi, il peut optimiser la gestion de leur patrimoine, d’autant plus que ce professionnel connaît suffisamment ses clients pour définir des stratégies appropriées.
