Location immobilière : ce qu’il faut savoir sur le projet de loi Nogal

Afin de « réconcilier les locataires et les propriétaires » en France, le député Mickael Nogal a présenté un projet de loi sur la location immobilière en France. Dans son rapport « Louer en Confiance », le député a affiché son but de mettre fin entre les conflits entre propriétaires et locataire. La loi Nogal devrait être examinée par le Parlement d’ici mai 2020. Une fois validée, sa mise en œuvre ne devrait avoir d’impact sur le marché immobilier que vers la fin de l’année, voire en début 2021.

Un seul garant par locataire

Afin de louer en logement, il arrive que les bailleurs demandent des garanties parfois démesurées. Cela est causé par la crainte que le locataire rencontre une incapacité à payer le loyer. C’est surtout dans les grandes villes que les bailleurs exigent deux, voire même trois garants. Cela leur permet de réduire au minimum le nombre de candidats pour un logement. Dans cette optique, la loi Nogal souhaite interdire d’exiger plus d’un garant personnel par locataire. La diversité de garant ne permet pas pour autant d’avoir plus confiance en son locataire. Tout simplement parce que ce responsable peut toujours se décharger de son rôle ou devenir insolvable à leur tour.

Le paiement du loyer est assuré par les agences

Le second point important du projet de la loi Nogal concerne le rôle plus important des agences dans le contrat propriétaire-locataire. Avec l’impossibilité de réclamer plus d’un garant, les professionnels de l’immobilier auront pour mission d’assurer le versement du loyer auprès du propriétaire. Il peut s’agir des agences immobilières, des gestionnaires de biens ou des mandataires immobiliers. Ces derniers devront bien choisir les locataires et élaborer des contrats en béton pour ceux-ci. Ils devront proposer une « garantie de loyers impayés » au propriétaire pendant la durée du bail. Cette offre est déjà présente depuis plusieurs années chez certains organismes et rencontre du succès.

Pour bénéficier de cette sécurisation des revenus locatifs, les propriétaires devront alors payer plus auprès du professionnel. Si cette dépense peut cependant être déduite des impôts, les charges administratives qui s’en suivent sont plus lourdes. Pour les agences immobilières, endosser cette responsabilité est une lame à double tranchant. D’une part, cela implique que les agents soient plus sélectifs par rapport aux demandeurs de logements. D’autre part, le montant de cette garantie devront être attractif, tout en assurant l’indemnisation directe du bailleur dès le 1er jour de l’impayé.

Ce projet de loi prévoit ainsi de permettre aux agences de demander d’autres types de cautions aux futurs locataires. Des mesures exceptionnelles sont également mises en œuvre pour faciliter le travail des agents immobiliers. Le député Nogal propose la création d’un fichier qui recense les « locataires mauvais payeurs ». Ce fichier sera exclusivement alimenté et consulté par les acteurs de l’immobilier pour déterminer les locataires insolvables. Les propriétaires n’y auront pas accès. Par contre, la conception de ce type de liste n’est pas approuvée par différents organismes pour le droit des locataires.

Fini les dépôts de garantie pour les propriétaires

En location immobilière, le dépôt de garantie est la première cause des problèmes entre locataire et propriétaire. Afin d’éviter cette situation, la loi Nogal souhaite que ce dépôt de garantie ne soit plus remis au propriétaire, mais soit consigné chez un professionnel. À la fin du contrat de bail et/ou sur la base d’un commun accord entre propriétaire et locataire, le professionnel restituera la somme convenue.

Cet aspect de la loi reste aujourd’hui très controversé. Le président de l’Union National de la Propriété immobilière (UNPI) a témoigné de son total désaccord. Selon une enquête sur 15 000 propriétaires, 95 % ont déclaré être totalement contre l’encaissement du dépôt de garantie par un tiers.

Fin des contrats de location entre particuliers ?

En définitive, la loi Nogal va donner plus de terrains aux professionnels de la location immobilière en France. Un changement qui n’est pas au goût de tous, et qui vise entre autres la location entre particuliers. Le projet de loi semble « obliger » les propriétaires à faire appel à des experts pour la gestion du bien immobilier. Les coûts déversés par les propriétaires seront alors encore plus conséquents. Entre le paiement d’honoraires à l’agence et frais liés aux garanties loyers impayés entre autres, les bailleurs habitués à la location entre particuliers se sentent perdants. Les propriétaires souhaitant garder les mainmises sur leur propriété et les détails du contrat de bail seront également démunis face à cette situation. Si le projet de loi est adopté, les agences auront toujours leur mot à dire sur tous les contrats de location.

Côté locataire, la loi ne leur est pas pour autant favorable. Toute personne à la recherche d’un bien immobilier à louer devra faire appel à un agent immobilier. Cette loi peut marquer la fin des contrats à l’amiable entre locataire et propriétaire. Sans « dossier en béton », certaines personnes risquent de ne jamais pouvoir louer. Plusieurs demandes de logement peuvent être recalées si les agents immobiliers n’ont pas une garantie de paiement venant du candidat. Les étudiants, les expatriés, les chômeurs ainsi que les retraités étant parmi les plus vulnérables face à cette nouvelle loi.