Qui sont les différents acteurs de l’investissement immobilier ?

Lors d’une vente ou d’un achat immobilier, il y a plusieurs participants à la transaction. Ils ont des rôles et des obligations bien définis. Essayons donc de voir à quoi servent les différents acteurs, et quelles sont leurs responsabilités.

Les intervenants indispensables :

Le vendeur

C’est le premier acteur de la chaîne : sans lui, pas de transaction ! Il a surtout un devoir de transparence à respecter envers l’acheteur pour éviter tout litige. Il doit l’informer de ce qui n’est pas visible (servitude, zone inondable, bail en cours…), fournir un diagnostic de la maison (absence de nuisibles, amiante, plomb…), les documents de copropriété… S’il a connaissance de défauts de la maison et qu’il les tait, l’acheteur peut se retourner contre lui dans un délai d’un an pour vice caché. Il doit également laisser dans l’habitation ce qui lui a donné de la valeur ou préciser ce qu’il reprend : un poêle à bois, une piscine hors-sol… Si le jardin est vendu pour « arboré, on ne coupe pas les haies et on n’enlève pas les fleurs.

L’acheteur

Si le vendeur est pieds et poings liés dès la signature du compromis, l’acheteur a encore 10 jours pour se rétracter. Après, seul un refus de prêt de la part de la banque (selon les conditions initialement notées sur le compromis) peut le libérer de son achat. En cas de décès, en théorie, l’achat se transfère aux héritiers. En général, l’acheteur paie la taxe d’habitation au prorata temporis, du jour d’achat au 31 décembre de l’année en cours. En cas de non-paiement du prix en temps voulu, le vendeur peut soit forcer l’exécution de la vente via l’intervention d’un juge, soit l’annuler.

Le notaire

Le notaire établit les actes d’achat et de vente, et assure leur authenticité. Les transactions ne peuvent ainsi pas être remises en cause dans le cas d’une succession, ou d’une séparation, et tout litige trouve sa solution dans les documents notariés. Le terme « frais de notaire » est un peu galvaudé. Il ne faut pas croire qu’ils seront empochés à 100% par le notaire. Ils vont servir à payer certes sa propre rémunération mais aussi les droits de mutation (l’enregistrement du changement de propriétaire), les émoluments de formalités et frais divers, la contribution à la sécurité immobilière. Bref, l’État prend aussi sa part !

Les intervenants potentiels

L’agent immobilier

Il est intermédiaire de vente, d’achat, de location. Si vous êtes vendeur, vous pouvez faire appel à un agent immobilier pour vous aider à vendre : son réseau de publicité et de clients peuvent vous aider. Si vous êtes acheteur, vous donnez vos différents critères et l’agent vous fait une sélection de biens. Vous gagnez du temps sur les visites car elles sont souvent groupées. Si avant, les frais d’agent immobilier étaient toujours dûs par l’acquéreur, aujourd’hui on voit de plus en plus d’annonces « frais à la charge du vendeur ». Votre agent immobilier doit détenir une carte professionnelle et avoir suivi une formation. Il a l’obligation d’afficher des tarifs clairs, d’être assuré, et d’avoir un mandat pour le bien qu’il vend. Il conseille les vendeurs et acheteurs sur les prix et informe sur le bien (il ne doit pas cacher les défauts).

L’organisme de crédit

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et ne pouvez pas le payer comptant ? Comme beaucoup de gens, rassurez-vous ! Il est conseillé de faire appel à votre banque avant d’entamer les démarches d’achat. Vous définirez ainsi votre budget et n’aurez pas de mauvaise surprise après la signature du compromis de vente. Attention, votre banque vous donne une enveloppe globale selon votre situation et celle du marché à l’instant T ; si elle évolue (modification de votre salaire, embauche ou licenciement, baisse ou hausse des taux), c’est bien les données au moment de réaliser le prêt qui seront prises en compte. Les prêts faciles peuvent être édités en un mois, et les dossiers complexes (garanties ou assurances extérieures, PTZ, nantissement, voire tout cela à la fois) seront traités en plusieurs mois : soyez prévoyants, et informez votre notaire et le vendeur.

Le courtier

Avec un courtier, pas la peine de faire le tour des banques. Celui-ci, moyennant rémunération, va prendre tous les éléments de votre dossier et les présenter à plusieurs établissements bancaires (en général, quatre ou cinq dont il est partenaire). Il sait quelle banque demande quels critères et donc gagne du temps, selon que vous avez un apport ou non, que vous êtes intérimaire… Il obtient parfois des taux plus intéressants grâce à ses partenariats. Dans le meilleur des cas, il n’est pas payé par l’emprunteur, mais par la banque, parce qu’il lui a ramené un nouveau client.

Acheter un bien immobilier n’est pas un acte anodin : dans la mesure du possible, choisissez bien les personnes qui vont vous entourer, car ils sont les garants d’une transaction réussie et sereine. N’hésitez pas à les interroger sur toutes vos préoccupations : vous n’êtes pas un professionnel, il n’y a pas de question bête !