10 questions à se poser avant de louer son bien immobilier

Qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou de votre habitation principale, la location d’un appartement ou d’une maison impose aux propriétaires-bailleurs de respecter certaines règles.
Voici les 10 questions que vous vous poserez certainement en louant votre bien immobilier.

Pouvez-vous interdire la présence d’animaux ?

Non. Dans le cadre d’un contrat de location vide ou meublé « classique », vous ne pouvez pas interdire à votre locataire de détenir des animaux (article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel).

Cependant, des limitations et exceptions existent :

• S’il s’agit d’un contrat de location saisonnière de meublé de tourisme, vous pouvez préciser que vous ne souhaitez pas d’animaux.
• Les animaux ne doivent pas causer de dégât ou trouble de jouissance dans l’immeuble.
• Vous pouvez interdire la détention de chiens dangereux de première catégorie (article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime) comme les chiens d’attaque.

Votre locataire doit-il avoir une caution ?

Non, la caution n’est pas une obligation légale.
En tant que bailleur vous avez le choix de demander à votre locataire qu’une personne se porte caution pour lui, ou pas. Celle-ci constitue une garantie contre les risques d’impayés.
Vous ne pouvez cependant pas en réclamer une si vous avez souscrit une assurance pour les risques locatifs ( article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

La caution du locataire doit-elle signer le contrat de bail ?

Non car le contrat de bail lie le bailleur au locataire.
La caution intervient en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers ou des dégâts constatés en fin de location. Le contrat de location n’a donc pas à être signé par la caution pour être valable.
Cependant, la personne se portant caution doit avoir connaissance de ce à quoi. Vous devez donc lui adresser un exemplaire du contrat de location et l’acte de caution solidaire ou simple qu’elle signe doit mentionner certains éléments comme le montant du loyer.

La caution doit-elle rédiger l’acte de caution à la main ?

Non, depuis le 25 novembre 2018 (date d’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique).
Avant cette date, certains mentions de l’acte de caution devaient être manuscrites. Depuis, cette exigence a été supprimée mais des mentions restent indispensables pour que l’acte de caution soit valable, notamment le montant du loyer.

Quelle est la différence entre la caution et le dépôt de garantie ?

Dans le langage courant, la caution et le dépôt de garantie sont souvent confondus. Si ces dispositifs sont tous les deux des garanties pour les propriétaires-bailleurs, ils ne correspondent pas à la même chose.

• La caution se matérialise par l’engagement d’une tierce personne (autre que le bailleur et le locataire). Elle sera appelée à payer en cas de défaillance du locataire.
• Le dépôt de garantie correspond, non pas à une personne mais à une somme d’argent versée au bailleur. À la fin de la location, le propriétaire pourra déduire de ce montant les loyers impayés et les dégâts éventuels.

S’il n’y a ni dégâts ni impayés, la caution n’aura pas à intervenir et le dépôt de garantie devra être intégralement restitué au locataire.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non, la loi laisse aux bailleurs le choix de demander ou pas le versement d’un dépôt de garantie.
Si vous en réclamez un, le contrat de bail devra clairement le prévoir (article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) et son montant ne devra pas dépasser les plafonds prévus par la loi.
Soyez vigilant car certains types de contrats de location ne vous permettent pas de demander un dépôt de garantie. C’est le cas du bail mobilité (article 25-17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

Quel montant pouvez-vous réclamer pour le dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi et dépend du type de contrat de location :

• Dans le cadre d’une location vide, vous pourrez demander l’équivalent d’1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).
• Pour une location meublée, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 2 mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

Pouvez-vous encaisser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée lors de la signature du contrat de bail.
Une fois le versement par le locataire effectué, vous pouvez l’encaisser et l’utiliser comme vous l’entendez. La seule obligation pour le bailleur sera de le restituer à la fin du bail, en totalité ou en partie, selon les dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie et les éventuels impayés.

Un propriétaire peut-il imposer un mode de paiement du loyer ?

Si votre locataire a l’obligation de payer le loyer pour l’occupation de votre bien, vous ne pouvez pas lui imposer de le payer d’une certaine manière.
Chèque, virement, ou espèces (jusqu’à 1 000 € si vous êtes un professionnel selon l’article D112-3 du code monétaire et financier), votre locataire a le choix quant au mode de paiement utilisé.

Pouvez-vous garder le double des clés ?

La loi ne vous l’interdit pas. Il est donc possible en tant que propriétaire de conserver le double des clés de l’appartement ou de la maison que vous louez.
Attention, car cela ne signifie pas que vous pouvez y rentrer quand vous voulez. Vous n’êtes plus chez vous mais chez votre locataire !
En l’absence d’accord de ce dernier, cela sera considéré comme une violation de domicile et sanctionné à ce titre (article 226-4 du code pénal).